Право собственности кооператива зарегистрировано только на административное здание. Доказательства принадлежности ему иных строений на каком-либо праве, возведение их кооперативом, а также отсутствие признаков самовольного строительства, кооперативом не представлены.
Исходя из пункта 4 ст.20 Земельного кодекса Российской Федерации(длаее - "ЗК РФ") граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.
В пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005г. №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование.
Суды правильно указали, что кооператив, владея земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе сдавать его в аренду и, следовательно, требовать взыскания в свою пользу убытков в виде неполученного дохода в размере платы за пользование земельным участком.
При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций о том, кооператив не доказал совокупность условий, необходимых для взыскания с общества убытков в связи с использованием земельного участка и расположенных на нем строений. В указанной части судебные акты соответствуют установленным по делу обстоятельствам и приведенным нормам права. Оснований для их отмены не имеется.
Однако в части отказа во взыскании с общества денежных средств за пользование административным зданием и освобождении земельного участка решение и постановление апелляционной инстанции не основаны на материалах дела и приняты без учета следующего.
Согласно ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - "ГК РФ") по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст.608 ГК РФ).
В соответствии со ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу пункта 2 ст.651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000г. №53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
Суды обоснованно сделали вывод об отсутствии оснований для признания договора аренды от 01.01.2010 незаключенным, поскольку из представленного обществом подлинника этого договора следует, что он заключен на срок менее одного года (с 01.01.2010 по 29.12.2010).
Указывая на неправомерное использование обществом административного здания, кооператив не привел иных доводов кроме отсутствия государственной регистрации договора аренды от 01.01.2010, по которому административное здание передано обществу в аренду.
При разрешении спора арбитражный суд не связан с правовым обоснованием иска вправе исходить из фактических обстоятельств и заявленных требований; определение норм права, подлежащих применению к установленным обстоятельствам, входит в компетенцию суда (часть 1 ст.168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее - "АПК РФ").
Ссылка кооператива в исковом заявлении на неподлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права о взыскании убытков в виде неполученного дохода, сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования в части взыскания платы за пользование административным зданием.
Из искового заявления и материалов дела усматривается, что кооператив фактически требует взыскать с общества денежные средства за пользование административным зданием. Общество не отрицает пользование административным зданием, ссылаясь на договор аренды от 01.01.2010 со сроком действия до 29.12.2010.
При таких обстоятельствах суд вправе изменить данную кооперативом квалификацию правоотношений и рассмотреть спор по существу заявленных требований.
В силу пункта 3 части 1 ст.287 АПК РФ суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Поскольку выводы судов в части отказа во взыскании платы за пользование обществом административным зданием, а также в части освобождения обществом земельного участка не основаны на материалах дела и сделаны по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного разрешения спора (судом фактически эти требования не рассмотрены, входящие в предмет исследования обстоятельства не выяснены), решение от 18.11.2010 и постановление апелляционного суда от 25.02.2011 надлежит отменить, дело в отмененной части - направить на новое рассмотрение.

Постановление ФАС  Северо-Кавсказского округа от 24.06.2011, дело №А63-5014/2010