Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - "ГК РФ") установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению к аренде нежилых помещений.
Согласно абзацу первому пункта 1 ст.655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом в соответствии с абзацем третьим пункта 1 ст.655 ГК РФ уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно.
В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 ст.655 ГК РФ арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.
Порядок возврата помещения при прекращении договора аренды согласован сторонами в пункте 3.2 заключенного ими договора.
В силу части 1 ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - "АПК РФ") каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В данном случае, истец сослался на то, что в связи с прекращением договора аренды помещение им было возвращено арендодателю по акту осмотра от 25.12.2010, составленному руководителем филиала истца и Левихиным Владимиром Наумовичем – представителем предпринимателя по доверенности (без указания ее реквизитов). В названном акте отражено, что помещение свободно от имущества арендатора и им не используется, ключи переданы Левихину В.Н.
Суды не приняли указанный акт в качестве надлежащего доказательства возврата Обществом арендуемого помещения, посчитав, что акт составлен неуполномоченным со стороны арендодателя лицом, риск последствий в соответствии с правилами ст.312 ГК РФ возложили на арендатора.
Доверенность на имя Левихина В.Н., представленная в материалы дела, не подтверждает его полномочия на представительство от имени предпринимателя в связи со спорными арендными правоотношениями.
Таким образом, истец в силу статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств того, что после прекращения договора аренды по окончании его срока состоялась фактическая передача помещения арендодателю (уполномоченному им лицу) либо его уклонение от исполнения обязательства по приемке объекта аренды. Нет доказательств того, что Скляров А.О. был извещен об освобождении помещения арендатором и фактически принял его из аренды, соответственно, имел возможность распоряжаться им.
Согласно правилам ст.68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. Поэтому суд апелляционной инстанции обоснованно не принял письменные пояснения работников истца в качестве надлежащих доказательств.
Часть 1 ст.88 АПК РФ предусматривает, что по ходатайству лица, участвующего в деле, арбитражный суд вызывает свидетеля для участия в арбитражном процессе. Лицо, ходатайствующее о вызове свидетеля, обязано указать, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, может подтвердить свидетель, и сообщить суду его фамилию, имя, отчество и место жительства. Ходатайство о вызове свидетелей в суде первой инстанции не было заявлено, а апелляционным судом отклонено.
В соответствии со ст.622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Поскольку истец доказательств возврата арендованного помещения после прекращения срока действия договора не представил, исполнение им обязательства по внесению арендной платы в силу ст.622 ГК РФ не прекратилось, поэтому обязательство ответчика в рамках ст.1102 ГК РФ не возникло.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.04.2012г., дело №А56-27955/2011