Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Андреевой Т.К., Валявиной Е.Ю., Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Дедова Д.И., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Исайчева В.Н., Козловой О.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. -
рассмотрел заявления общества с ограниченной ответственностью "Ленинград - Швабский домик" и общества с ограниченной ответственностью "Духан" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.07.2007 по делу N А56-10430/2007 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.01.2008 по тому же делу.
В заседании приняли участие представители:
от заявителей - обществ с ограниченной ответственностью "Ленинград - Швабский домик" и "Духан" (ответчиков) - Заугольников И.В.;
от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (истца) - Шустова Д.Н.;
от Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (ответчика) - Орлова Н.В.
Заслушав и обсудив доклад судьи Дедова Д.И. и объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Духан" (далее - общество "Духан"), обществу с ограниченной ответственностью "Ленинград - Швабский домик" (далее - общество "Ленинград - Швабский домик"), Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - управление) о признании недействительной государственной регистрации права собственности общества "Духан" на здание кафе "Петергоф", расположенное по адресу: Санкт-Петербург, г. Петродворец, ул. Морского Десанта, д. 36, лит. А, кадастровый номер 78:19220А:1009:5 (далее - спорный объект).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.07.2007 заявленное требование удовлетворено.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2007 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении искового требования отказано.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 21.01.2008 постановление суда апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре решения суда первой инстанции и постановления суда кассационной инстанции в порядке надзора общества "Ленинград - Швабский домик" и "Духан" просят отменить эти судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм материального и процессуального права и оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции.
В отзывах на заявление комитет и управление просят оставить оспариваемые судебные акты без изменения, поскольку они соответствуют действующему законодательству.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлениях, отзывах на них и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявления обществ "Ленинград - Швабский домик" и "Духан" подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судами, спорный объект приватизирован путем выкупа арендованного имущества. Между товариществом с ограниченной ответственностью - совместным советско-западногерманским предприятием "Ленинград Швабский домик" (далее - совместное предприятие) - и объединением общественного питания Петродворцового района был заключен договор аренды предприятия общественного питания от 28.02.1990 (далее - договор от 28.02.1990). Впоследствии Комитет по управлению имуществом Петродворцового района и совместное предприятие (правопредшественник общества "Ленинград - Швабский домик") заключили договор аренды имущества от 16.01.1995 N 16-00518 с правом выкупа арендованного имущества (далее - договор от 16.01.1995).
Свидетельством о собственности от 20.04.1995 N 20, выданным комитетом, удостоверялось, что в Фонд имущества Санкт-Петербурга передается принадлежащий государству имущественный комплекс, в который входят несколько зданий, включая основные строения общей площадью 394 кв. метра, складские помещения общей площадью 85 кв. метров и павильон площадью 99,8 кв. метра.
Эти объекты также перечислены в приложениях к договорам от 28.02.1990 и от 16.01.1995. Каждый из названных договоров содержит положения о необходимости проведения капитального ремонта нежилых помещений и общего капитального ремонта зданий.
Свидетельством о собственности от 03.05.1995 N 5402, выданным Фондом имущества Санкт-Петербурга, подтверждено право собственности совместного предприятия на имущественный комплекс, включая спорный объект. Основание выдачи свидетельства - выкуп государственного предприятия (кафе) объединения общественного питания Петродворцового района города Санкт-Петербурга по договору от 03.05.1995 N 5402.
Право аренды земельного участка, на котором расположены упомянутые объекты недвижимости, в том числе спорный объект, обществ "Ленинград - Швабский домик" и "Духан" подтверждено договорами аренды от 20.10.2000 N 16/ЗК-02327 и от 10.10.2003 N 16/ЗК-03562, содержащими указание на использование данного участка под кафе и объекты мелкорозничной торговли.
Актом межведомственной комиссии при территориальном управлении Петродворцового административного района от 25.10.2000 N 272, утвержденным главой этого управления 16.11.2000, летнее кафе "Петергоф" принято в эксплуатацию после окончания реконструкции.
Регистрирующим органом (управлением) 24.10.2006 зарегистрировано право собственности общества "Ленинград - Швабский домик" на одноэтажное здание кафе площадью 219,3 кв. метра. Целевое использование земельного участка (для размещения здания кафе) после реконструкции объекта изменено не было.
На основании договора купли-продажи от 01.11.2006, заключенного между обществами "Ленинград - Швабский домик" и "Духан", за последним 14.03.2007 зарегистрировано право собственности на спорный объект.
Суд первой инстанции удовлетворил иск комитета по мотивам отсутствия доказательств того, что спорный объект был изначально возведен в качестве объекта недвижимости и его реконструкция в 1990 - 2000 годах, в результате которой площадь объекта увеличилась с 99,8 до 219,3 кв. метра, произведена в установленном порядке. Реконструированный объект признан судом самовольной постройкой, поскольку земельный участок предоставлен обществу "Ленинград -Швабский домик" во временное пользование для использования под кафе, а не для возведения капитального строения с соблюдением процедуры предоставления участков для строительства, предусмотренной статьями 28, 29 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на момент заключения договоров аренды земельного участка в период реконструкции.
Суд апелляционной инстанции признал факт отнесения объекта к движимому имуществу до реконструкции не доказанным истцом и установил отсутствие нарушений градостроительных и строительных норм и правил при его реконструкции.
Суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции, подтвердил правомерность выводов суда первой инстанции и указал, что поскольку по окончании реконструкции на спорное здание как на объект недвижимости были оформлены документы технического и кадастрового учета, содержащие описание уже реконструированного объекта, именно после реконструкции объекта его собственник стал относиться к нему как к недвижимому имуществу.
Между тем выводы судов первой и кассационной инстанций содержат неверное толкование положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Кодекса самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Обстоятельства же дела свидетельствуют о том, что до реконструкции спорный объект входил в состав единого имущественного комплекса, который включал объекты недвижимого имущества, был расположен на специально отведенном земельном участке и приватизирован для осуществления предпринимательской деятельности в сфере общественного питания. Реконструкция спорного объекта произведена без нарушения целевого назначения земельного участка, градостроительных и строительных норм и правил, с получением необходимых разрешений на капитальное строительство. После реконструкции объекта и введения его в эксплуатацию земельный участок предоставлен собственнику объекта в аренду, целевое назначение участка не изменилось.
Принимая во внимание использование спорного объекта в течение продолжительного времени и объективную необходимость его реконструкции для целей предпринимательской деятельности, Президиум, исходя из принципа правовой определенности, не находит оснований для отнесения этого объекта к самовольной постройке по смыслу статьи 222 Кодекса.
При указанных обстоятельствах обжалуемые судебные акты в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 5 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.07.2007 по делу N А56-10430/2007 и постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.01.2008 по тому же делу отменить.
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2007 по данному делу оставить без изменения.

Председательствующий
А.А.ИВАНОВ